Mietrecht:  Wohnungsmiete

In Deutschland leben etwa 50 Millionen Menschen zur Miete. Die verschiedenen Interessen des Vermieters und Mieters treten dann besonders hervor, wenn es um die Beendigung des Vertragsverhältnisses bei Zahlungsverzug und Eigenbedarf geht.

Der Vermieter trägt im Falle des Ausbleibens der Miete nicht nur das Risiko für den endgültigen Ausfall der Miete, sondern auch dafür, dass die hohen Folgekosten bis zur Neuvermietung nicht mehr einbringbar sind. Hier gilt es regelmäßig, durch die umgehende Einleitung gerichtlicher Schritte  den Schaden für den Vermieter zu begrenzen.

Für den Mieter ist die Wohnung Mittelpunkt seiner privaten Existenz, die ihm und seiner Familie Privatsphäre und Schutz bietet. Gerade im Fallle einer Eigenbedarfskündigung hat er in der Regel wegen der bestehenden Knappheit von Wohnraum  Interesse daran, genügend Zeit zu haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden, weil die kurze Kündigungsfrist hierzu regelmäßig nicht ausreicht. Dann, wenn der Verlust der Wohnung droht, muss er wissen, welche Möglichkeiten bestehen, um ihn vor vermeidbaren Nachteilen zu schützen, und benötigt er eine fundierte Vertretung im Mietrecht.

Mietvertrag: Abschluss und Inhalt

• Wohnungsmiete, Mietvertrag und Schriftform
• Mietrecht, Formularmietvertrag und Individualvereinbarung
  
• Befristung
• Kündigungsverzicht
• Pflichten des Vermieters (insb. Gebrauchserhaltung, Meldepflichten, Nebenpflichten)
• Betreten der Mietwohnung
• Rücklastgebühren
• Polizeieinsatz und Beschädigung der Wohnungseingangstür
• Ansprüche bei Störungen
• Versorgungssperre
• berufliche/gewerbliche Tätigkeit in Wohnung
• gemischtes Mietverhältnis
• Barrierefreiheit
• Parabolantenne
• Tierhaltung (Hundehaltung, Katzenhaltung, Kleintiere, Schlangen u.a.)
  
• Tiefgarage – brennbare Stoffe

Parteien des Mietvertrags und Untervermietung

• Mehrheit von Mietern/Vermietern (Ehegatten, nichteheliche Lebensgemeinschaft, Wohngemeinschaft)
• Tod des Vermieters/des Mieters
• Verkauf der Mietwohnung
• Untermiete (Anspruch auf und unberechtigte Untervermietung, Untermietvertrag, Kündigung des Hauptmietvertrags)
  
• Aufnahme des Lebensgefährten
  

Miete, Nutzungsentschädigung

• Höhe und Fälligkeit der Miete
• Mietpreisüberhöhung, Mietpreisbremse, Mietwucher
  
• Kaltmiete, Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen, Pauschalmiete, Inklusivmiete
• Nutzungsentschädigung nach Kündigung
  

Kaution - Sicherheitsleistung

• Anlageform (Barkaution, Sparbuch, Verfändung des Sparbuchs, Bürgschaft)
• fehlerhafte oder unterlassene Anlage und Zurückbehaltungsrecht
• Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs nach Beendigung des Mietvertrags
• Aufrechnung und Verrechnung

• Mietvertrag und Umlagefähigkeit: welche Kosten sind geschuldet?
• Betriebs- und Nebenkostenabrechnung, Heizkostenabrechnung
• verspätete und fehlerhafte Abrechnung:  Ausschlussfrist für Vermieter
• verpätete Einwendung durch Mieter:  Ausschlussfrist für Mieter
• Abrechnungsmaßstab (Umlageschlüssel und Änderung des Verteilerschlüssels)
• Einsicht in Abrechnungsunterlagen und Zurückbehaltungsrecht
• Einzelfragen zur Abrechnung:
  
  • Leerstand (Heizkosten und Nebenkosten)
  • Wirtschaftlichkeitsgebot
  • Heizkosten und Einrohrheizung
  • Kürzungsrecht bei fehlender Verbrauchserfassung
  • (Wohn-) flächenabweichung

• Mangel oder unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung?
• Recht des Mieters bei Vorliegen eines Mangels
• Minderung: wie wird gemindert?
• Mietminderung, Beseitigung, Selbstvornahme, Vorschuss
• Zurückbehaltungsrecht
• Einzelfragen:
  
  • Lärm (Baulärm, Kinderlärm, nächtliche Ruhestörung)
  • Schimmel, Fogging
  • Abweichung der vereinbarten von tatsächlicher Wohnfläche
    
  • Elektrik, Mindestausstattung
  • Wasserschaden
  • Sanierung
  • Beheizbarkeit, Temperatur und Heizung
  • Störungen durch Nachbarn, Gewerbe

• Wann besteht die Pflicht zur Renovierung, d.h. zur Durchführung der Schönheisreparaturen?
• Ausführungsart und Umfang der Renovierungpflicht
• Schadensersatz bei unterlassener Renovierung: Voraussetzungen
• Abzug neu für alt
• Einzelfragen zur Wirksamkeit:
  
  • Starrer Fristenplan
  • Fristen: Dauer
  • Quotenabgeltungsklausel
  • Anfangsrenovierung, Übernahme einer unrenovierten Wohnung
  • Endrenovierung
  • Bedarfsklausel
  • Summierungseffekt

Modernisierung

• Duldungspflicht: wann besteht sie?
• Modernisierung und Minderung
• Modernisierung und Instandhaltung
• Einzelne Fragen:
  
  • Rauchwarnmelder
  • Fenster

Mieterhöhung

• bei Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (Kaltmiete)
  
  • Kappungsgrenze
  • Begründung des Erhöhungsverlangens (formelle Anforderungen, Gutachten, Mietspiegel)
  • insb. Benennung von Vergleichswohnungen
  • Form der Mieterhöhung
  • Zustimmung und gerichtliche Ersetzung
  • Flächenabweichungen
    
    
• Staffelmiete
• Indexmiete
• Modernisierungsmieterhöhung
• Mieterhöhung zur Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale

Beendigung des Mietvertrags und Kündigung

• Außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund:
  
  • Zahlungsverzug
  • wiederholte unpünktliche Mietzahlung
  • Gesundheitsgefährdung
  • sonstige Pflichtverletzungen
  • Erforderlichkeit der Abmahnung?
  • Verschulden

•  insb. bei Zahlungsverzug
  
  • Höhe des Rückstandes, Berechnung
  • Zahlung vor Kündigung
  • Befriedigung nach Kündigung

• Ordentliche, fristgerechte Kündigung:
  
  • Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter bei fristgerechter Kündigung
  • Altverträge vor dem 01.09.2001
  • Verhältnis zur fristlosen Kündigung
  • Kündigungsgrund, berechtigtes Interesse, Begründung der Kündigung
  • Kündigung wegen Eigenbedarf - privilegierter Personenkreis
  • Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung?
  • Nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs

  • Vorgetäuschter Eigenbedarf

  • Angemessene wirtschaftliche Verwertung
    
    

• Sperrfristregelung des § 577a BGB
• Untermieter bei Kündigung des Hauptmietvertrags
• Rückgabe der Wohnung, Übergabeprotokoll
• Vermieterpfandrecht
• Kautionsrückzahlungsanspruch
  
  

Räumungsrechtsstreit - insb. die Räumungsklage bei der Eigenbedarfskündigung

• Klage und Klage auf künftige Räumung
• Beendigung durch Urteil oder Räumungsvergleich
• Räumungsfrist
• Kosten des Rechtsstreits
• Räumungsvollstreckung: Arten, Vor- und Nachteile
• Räumungstermin
• Kosten der Vollstreckung
• Vollstreckungsschutz, Anträge und Fristen