Das richtige Vorgehen bei der Räumungsklage

Das Interesse des Vermieters

Wird die Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters, etwa fortdauernden Ruhestörungen oder einer ungenehmigten Untervermietung ausgesprochen, so ist der Vermieter daran interessiert, in absehbarer Zeit räumen zu können, um die Missstände abzustellen. Bestehen diese Pflichtverletzungen in einem Zahlungsverzug, dann steht im Regelfall die Vermeidung weiteren Mietausfalls im Vordergrund und ist schnelles Handeln geboten.

Wurde gekündigt, ohne dass eine Pflichtverletzung des Mieters vorliegt, etwa weil ein vermieterseitiger Eigenbedarf besteht, dann mag der unfreiwillige Verlust der Wohnung und der Umstand, dass der Mieter bei der möglicherweise kurzen Kündigungsfrist bis zum Beendigungszeitpunkt gar keine andere Wohnung finden kann, Anlass zu einem weiteren Zuwarten sein. Das ist jedoch in den seltensten Fällen die richtige Entscheidung.

Räumungsklage bei Zahlungsverzug

Wenn die Gegenleistung für die Überlassung des Wohnraums ausbleibt, kann sich der Schaden des Vermieters durch den monatlichen Ausfall schnell summieren. Dem Vermieter droht darüber hinaus ein Totalausfall mit seinen Mieten bis zur möglichen anderweitigen Vermietung – neben nicht eintreibbaren Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.

Der Gesetzgeber trägt dem teilweise Rechnung, indem er dem Vermieter die Möglichkeit gibt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten besteht oder, wenn 2 Monate hintereinander die Miete nur teilweise bezahlt wurde. Darauf, dass der Mieter die Miete unverschuldet nicht bezahlen konnte, kommt es nicht an. Abgemahnt werden muss – anders als bei sonstigen fristlosen Kündigungen - auch nicht.

Im Gegenzug hat der Mieter die Möglichkeit, aufgrund gesetzlicher Anordnung die Kündigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums unwirksam zu machen.

Diese Möglichkeit kann auch für den Vermieter von Vorteil sein, um keinen Schaden zu erleiden. Will der Vermieter keinen weiteren dauerhaften Verbleib des Mieters in der Wohnung, kann dies durch eine flankierende fristgerechte Kündigung bewerkstelligt werden, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen.

Das Vorgehen beim Eigenbedarf

Das Zuwarten mit der Erhebung der Räumungsklage ist – wie angeführt – in der Regel nicht sinnvoll. Die mieterseitigen Interessen werden im Verfahren berücksichtigt, dieses zieht sich in der Regel über Monate hin. Der Rechtsstreit endet – bei gegebener oder angenommener Wirksamkeit der Kündigung - in einem Großteil der Verfahren in einem Räumungsvergleich, mit einer Räumungsfrist, bei deren Bemessung verschiedene Aspekte einfließen, wie die bisherigen Bemühungen um Ersatzwohnraum, die bisherige Verfahrensdauer, der Wohnungsmarkt und sonstige mieter- und vermieterseitige Interessen.

Räumungsklage bei sonstigen Pflichtverletzungen

Für die in diesen Fällen beabsichtigte fristlose Kündigung, die eine Pflichtverletzung von einigem Gewicht voraussetzt, muss der Mieter grundsätzlich zuvor vergeblich abgemahnt oder ihm eine Abhilfefrist gesetzt worden sein, die der Mieter nutzlos verstreichen lässt. Für die fristgerechte Kündigung ist dies nicht immer erforderlich, jedoch ratsam.

Das Verfahren kann sich gerade in Fällen wie Ruhestörungen durch eine erforderliche Beweisaufnahme, etwa durch Vernehmung von mehreren Zeugen in die Länge ziehen. Wichtig ist auch und gerade in diesen Fällen die sorgfältige Aufarbeitung des Sachverhalts schon vor der Kündigung und der  Klageerhebung.