Wohnungseigentumsrecht

Kauf einer Eigentumswohnung oder von Geschäfts- oder Gewerberäumen (Teileigentum)

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit wird man Mitglied einer Gemeinschaft, für die Bestimmungen und Regelungen gelten, deren Tragweite sich einem  Laien nur teilweise erschließt.  Gerade mit Blick auf die Kosten für den Erwerb der Immobilie, die damit einhergehenden Verpflichtungen und als Entscheidungshilfe für oder gegen den Kauf empfiehlt sich eine eingehende Beratung vor Abschluss des notariellen Vertrags.

Beschlussfassung und Beschlussanfechtung

In der Wohnungseigentümerversammlung können Beschlüsse über Angelegenheiten mehrheitlich gefasst werden, die sich auf die tatsächlichen und rechtlichen Belange des einzelnen Wohnungseigentümers mit weitreichenden Folgen auswirken können. Wer bei der Gestaltung der  Gemeinschaftsbelange mitwirken will, oder die eigenen Belange wahren will, sollte über die rechtlichen Möglichkeiten und das  richtige Vorgehen informiert sein.

Bei einem missliebigen Beschluss der Eigentümerversammlung genügt es nicht, seinen Widerspruch gegenüber dem Verwalter zu formulieren, sondern sind Fristen zu beachten und muss zur Vermeidung des Eintritts der Bestandskraft Anfechtungsklage erhoben werden. Die Versäumung der Anfechtungsfrist gegen den Beschluss bedeutet regelmäßig den Verlust der rechtlichen Mittel dagegen.

Wohnungseigentümer, WEG und Verwalter

Die maßgeblichen Entscheidungen werden von den Wohnungseigentümern durch Mehrheitsbeschluss  getroffen. Die Gemeinschaft und die Eigentümer selbst sind darauf angewiesen, dass durch eine ordnungsmäßige Verwaltung die laufenden Aufgaben erfüllt werden, die Anlage instand gehalten wird und dem Verwalter die hierzu notwendigen Mittel zu Verfügung stehen. Sie müssen wissen, welche Regelungen sie im Bedarfsfall treffen können und welche rechtlichen Möglichkeiten ihnen zur Verfügung stehen.

Der Verwalter, der die Abrechnungen zu erstellen und die von den Eigentümern gefassten Beschlüsse umzusetzen hat, sieht sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben regelmäßig mit rechtlichen Fragestellungen konfrontiert, die bei dem gegebenen Handlungsdruck ein erheblichens Haftungsrisiko bergen. Eine vernünftige Handhabung durch den Verwalter bedeutet auch, die Eigentümer zu seiner eigenen Entlastung auf die Möglichkeit oder Notwendigkeit einer Beratung zur Klärung einer rechtlichen Frage durch einen Rechtsanwalt zu verweisen.

Die neue erstellte Immobilie und die Mängel am Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Mängel an neu errichteten Häusern einer WEG-Anlage oder innerhalb der dazu gehörigen Eigentumswohnungen oder Geschäftsräumen beschäftigen die Eigentümer und die Verwaltung und werfen auch wegen der Verjährungsproblematik eine Reihe von Fragen auf, wie etwa die nachfolgenden:

• Kann der einzelne Eigentümer Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend machen und wenn ja welche?
  
• Wie wirkt sich die Abnahme des einzelnen Eigentümers auf diese Ansprüche aus?
• Kann die Gemeinschaft Ansprüche des Erwerbers einer Wohnung an sich ziehen?
• Ist Kaufrecht oder Werkvertragsrecht anzuwenden?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die Ansprüche wegen der Mängel zu sichern, und wer muss tätig werden?
• Was ist zu tun, wenn der Verwalter nicht tätig wird?

Abrechnung, Umlageschlüssel, Änderungen der Kostenverteilung und Rücklage

Bei größeren Sanierungen, notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen,  der Abrechnung der Betriebskosten und der Rücklagenbildung geht es um Fragen der Finanzierung, des geltenden Umlageschlüssels und der Belastung des einzelnen Eigentümers. Die Genehmigung des Wirtschaftsplans, einer Sonderumlage, eine Erhöhung der Rücklage oder der Abrechnung begründen Zahlungsverpflichtungen. Wenn die Verteilung von Kosten allgemein oder im Einzelfall unbillig ist oder als ungerecht empfunden wird, sollte dies und die Möglichkeiten einer Änderung geprüft werden.

Bauliche Veränderungen

Verschiedene Maßnahmen oder Änderungen im räumlichen Bereich  der eigenen Wohnung oder eines Sondernutzungsrechts können das Gemeinschaftseigentum berühren und am Widerstand anderer Eigentümer  scheitern. Die richtige rechtliche Einordnung kann Konflikte und Kosten vermeiden und dabei helfen, die eigenen Pläne umzusetzen.

Probleme bei der Vermietung des Wohn- oder Teileigentums

Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung und im Mietvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Mieter können zu schwer lösbaren Problemen führen. Störungen eines Mieters werfen die Frage auf, ob und welche rechtlichen Möglichkeiten gegen den störenden Mieter, den vermietenden Eigentümer oder den Verwalter zur Beseitigung der Störungen bestehen.

Umgekehrt kann sich für den Mieter die Frage aufwerfen, welche  Möglichkeiten er bei Störungen eines Eigentümers hat.

Stichworte zu einigen Themen des Wohnungseigentumsrechts

• Gesetzliche Regelungen im Wohnungseigentumsrecht
  
  • Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Regelungen in anderen Gesetzen
  • Verhältnis zu den Regelungen in der Teilungserklärung, Beschlüssen
• Teilungserklärung
  
  • Begründung von Wohnungs- und Teileigentum
  • Änderung der Teilungserklärung
  • Grundbuch und Grundbuchvorschriften
• Gemeinschaftsordnung
  
  • Bedeutung
  • Regelungen
  • Änderungen
    
• Sondernutzungsrechte
  
  • Inhalt und Arten
  • Begründung
  • Rechte und Befugnisse
  • insbesondere die Kostentragung und Kostenverteilung
  • Übertragung
• Benutzungsordnungen
  
  • Begründung
  • Hausordnung
  • Garagenordnung
  • Stellplatzregelungen
• Rechnungswesen
  
  • Wirtschaftsplan
  • Jahresabrechnung - Gesamtabrechnungen und Einzelabrechnungen
  • Abrechnung bei Eigentümerwechsel
  • Hausgeldabrechnung bei vereinbarter Trennung von Wohnungen und Tiefgarage
  • Sonderumlage
  • Rücklagen und Rücklagenbildung
  • säumige Wohnungseigentümer
• Eigentümerversammlung
  
  • Einberufung durch Verwalter, Verwaltungsbeirat, bei fehlendem Verwalter
  • Tagesordnung - Aufnahme von Tagesordnungspunkten
  • Negativbeschluss
  • Zweitbeschluss
  • Beschlussverkündung
  • Versammlungsleitung
  • Versammlungsprotokoll - Protokoll der Eigentümerversammlung
  • Umlaufbeschluss - Beschluss im schriftlichen Verfahren
  • Beschlusssammlung
• Verwalter - Hausverwaltung
  
  • Bestellung, Erstbestellung und Weiterbestellung
    
  • Dauer der Bestellung
  • Verwaltervertrag -  Abschluss und Änderung, Beendigung
  • Verwaltervergütung
  • Rechte und Pflichten des Hausverwalters
  • Untätigkeit des Verwalters
  • Abberufung und Amtsniederlegung
• Verwaltungsbeirat
  
  • Bestellung
  • Zusammensetzung - Vorsitzender und Beiratsmitglieder
  • Aufgaben und Befugnisse
  • Rechnungsprüfung
  • Vergütung und Aufwandsentschädigung
  • Haftung - Beschränkung, Vermögensschadenshaftpflichtversicherung
  • Abberufung und Niederlegung des Amts