Wohnungseigentumsrecht

BGH, Urteil vom 18.06.2025, V ZR 29/44

Das Gericht entscheidet zur Frage, ob nur bei Substanzeingriffen von einer baulichen Änderung nach dem ab 01.12.2020 geltenden Recht auszugehen ist.

Sachverhalt:

Ein Eigentümer hat eine große, aus neun Solarplatten bestehende Solaranlage ohne Beschluss am Balkon angebracht. Die Anlage hebt sich erheblich von der Gestaltung der anderen Balkone ab. 

Die wesentliche Aussage zu dieser Fragestellung innerhalb der Entscheidung ist:

Der Bundesgerichtshof konkretisiert den Begriff der „baulichen Veränderung“ dahingehend, dass nicht nur substanzverändernde Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erfasst sind, sondern ebenso dauerhafte, das äußere Erscheinungsbild der Anlage prägend verändernde Maßnahmen. Eine signifikante optische Modifikation genügt, sofern sie objektiv geeignet ist, den Gesamteindruck der Wohnanlage nachhaltig zu beeinflussen – unabhängig von einem Eingriff in die Bausubstanz.

BGH , Urteil vom 28.03.2025 – V ZR 105/24

Das Urteil behandelt die rechtlichen Fragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen im Wohnungseigentum.

Sachverhalt:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte einem Eigentümer die Installation einer Split-Klimaanlage im Penthouse gestattet. Die Eigentümerin einer tiefer gelegenen Wohnung klagte dagegen – aus Sorge vor Lärmbelästigung, insbesondere tieffrequentem Schall. 

Die wesentlichen Punkte der Entscheidung sind:

1. Unbillige Benachteiligung: Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt, sind grundsätzlich nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen zu berücksichtigen. Auswirkungen des späteren Gebrauchs, wie beispielsweise tieffrequenter Schall, sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie bereits bei der Gestattung offensichtlich sind und zwangsläufig eine unbillige Benachteiligung darstellen.

2. Bestandskraft eines Gestattungsbeschlusses: Die Bestandskraft eines Beschlusses, der eine bauliche Veränderung gestattet, schließt Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen nicht aus. Diese Abwehransprüche können sich auf Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums beziehen, die aus der Nutzung der baulichen Veränderung resultieren.

3. Regelung der Nutzung: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, die Nutzung der baulichen Veränderung durch Beschlüsse zu regeln. Diese Nutzungsregelungen müssen nicht gleichzeitig mit der Gestattung der baulichen Veränderung beschlossen werden. Die Nutzung kann auf Grundlage der für die Hausordnung eingeräumten Beschlusskompetenz geregelt werden.