Wohnungseigentumsrecht

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 01. Dezember 2000 in Kraft  trat, wurde das Wohnungseigentumsrecht grundlegend reformiert.

Dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft wurde umfassende Vertretungsmacht zugewiesen, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ein Verwaltungsmonopol. Die Befugnisse der Eigentümer wurden teilweise beschränkt.

Von der Teilungserklärung abweichende Kostenregelungen mit einfachem Mehrheitsbeschluss können in erweitertem Umfang getroffen werden.

Bauliche Veränderungen sind unter erleichteten Voraussetzungen möglich. Während bis zuvor oft Einstimmigkeit oder eine qualifizierte Mehrheit erforderlich war, genügt nun in vielen Fällen eine einfache Mehrheit, um bauliche Änderungen zu beschließen.

Wir begleiten Sie mit Erfahrung und Weitblick durch die komplexe Welt des Wohnungseigentumsrechts, damit Ihre Interessen in der Gemeinschaft nicht untergehen.

In der Wohnungseigentümerversammlung können Beschlüsse über Angelegenheiten mehrheitlich gefasst werden, die sich auf die tatsächlichen und rechtlichen Belange des einzelnen Wohnungseigentümers mit weitreichenden Folgen auswirken können. Wer bei der Gestaltung der  Gemeinschaftsbelange mitwirken will, oder die eigenen Belange wahren will, sollte über die rechtlichen Möglichkeiten und das  richtige Vorgehen informiert sein.

Bei einem missliebigen Beschluss der Eigentümerversammlung genügt es nicht, seinen Widerspruch gegenüber dem Verwalter zu formulieren, sondern sind Fristen zu beachten und muss zur Vermeidung des Eintritts der Bestandskraft Anfechtungsklage erhoben werden. Die Versäumung der Anfechtungsfrist gegen den Beschluss bedeutet regelmäßig den Verlust der rechtlichen Mittel dagegen.

Die maßgeblichen Entscheidungen werden von den Wohnungseigentümern durch Mehrheitsbeschluss  getroffen. Die Gemeinschaft und die Eigentümer selbst sind darauf angewiesen, dass durch eine ordnungsmäßige Verwaltung die laufenden Aufgaben erfüllt werden, die Anlage instand gehalten wird und dem Verwalter die hierzu notwendigen Mittel zu Verfügung stehen. Sie müssen wissen, welche Regelungen sie im Bedarfsfall treffen können und welche rechtlichen Möglichkeiten ihnen zur Verfügung stehen.

Der Verwalter, der die Abrechnungen zu erstellen und die von den Eigentümern gefassten Beschlüsse umzusetzen hat, sieht sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben regelmäßig mit rechtlichen Fragestellungen konfrontiert, die bei dem gegebenen Handlungsdruck ein erheblichens Haftungsrisiko bergen. Eine vernünftige Handhabung durch den Verwalter bedeutet auch, die Eigentümer zu seiner eigenen Entlastung auf die Möglichkeit oder Notwendigkeit einer Beratung zur Klärung einer rechtlichen Frage durch einen Rechtsanwalt zu verweisen.

Mängel an neu errichteten Häusern einer WEG-Anlage oder innerhalb der dazu gehörigen Eigentumswohnungen oder Geschäftsräumen beschäftigen die Eigentümer und die Verwaltung und werfen auch wegen der Verjährungsproblematik eine Reihe von Fragen auf, wie etwa die nachfolgenden:

• Kann der einzelne Eigentümer Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend machen und wenn ja welche?
  
• Wie wirkt sich die Abnahme des einzelnen Eigentümers auf diese Ansprüche aus?
• Kann die Gemeinschaft Ansprüche des Erwerbers einer Wohnung an sich ziehen?
• Ist Kaufrecht oder Werkvertragsrecht anzuwenden?
• Welche Maßnahmen sind erforderlich, um die Ansprüche wegen der Mängel zu sichern, und wer muss tätig werden?
• Was ist zu tun, wenn der Verwalter nicht tätig wird?

Bei größeren Sanierungen, notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen,  der Abrechnung der Betriebskosten und der Rücklagenbildung geht es um Fragen der Finanzierung, des geltenden Umlageschlüssels und der Belastung des einzelnen Eigentümers. Die Beschlüsse über die Vorschüsse, Rücklagen, die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse sowie ein Beschluss über eine Sonderumlage begründen Zahlungsverpflichtungen. Wenn die Verteilung von Kosten allgemein oder im Einzelfall unbillig ist oder als ungerecht empfunden wird, sollte dies und die Möglichkeiten einer Änderung geprüft werden.

Verschiedene Maßnahmen oder Änderungen im räumlichen Bereich  der eigenen Wohnung oder eines Sondernutzungsrechts können das Gemeinschaftseigentum berühren und am Widerstand anderer Eigentümer  scheitern. Die richtige rechtliche Einordnung kann Konflikte und Kosten vermeiden und dabei helfen, die eigenen Pläne umzusetzen.

Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung und im Mietvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Mieter können zu schwer lösbaren Problemen führen. Störungen eines Mieters werfen die Frage auf, ob und welche rechtlichen Möglichkeiten gegen den störenden Mieter, den vermietenden Eigentümer oder den Verwalter zur Beseitigung der Störungen bestehen.

Umgekehrt kann sich für den Mieter die Frage aufwerfen, welche  Möglichkeiten er bei Störungen eines Eigentümers hat.